List otwarty

Szanowna Pani Poseł, Szanowny Panie Pośle,
w imieniu osób dotkniętych wywłaszczeniem nieruchomości na cele publiczne oraz środowisk zaangażowanych w realizację ich praw i obowiązków w trakcie tego procesu (w szczególności osób i podmiotów, składających podpis pod niniejszym pismem), w związku z brakiem stosownych regulacji, rozbieżnościami ustawowymi oraz lukami prawnymi, które generują realne problemy dla osób przymusowo pozbawionych prawa własności, zwracamy się do Państwa o podjęcie inicjatywy ustawodawczej we wskazanych poniżej obszarach.

Do kluczowych zagadnień, wymagających niezwłocznej interwencji, zaliczamy:

  • I. Zagwarantowanie osobom wywłaszczonym prawa do efektywnego odtworzenia utraconej nieruchomości.
  • II. Zagwarantowanie osobom wywłaszczonym prawa do płynnego przejścia z nieruchomości wywłaszczonej do odtworzonej.
  • III. Ujednolicenie sytuacji prawnej osób wywłaszczonych na gruncie różnych ustaw.
  • IV. Ujednolicenie sytuacji prawnej osób wywłaszczonych i zagwarantowanie uczciwości i przejrzystości w zakresie obciążeń podatkowych.

Uzasadnienie

Ad. I Polskie przepisy zakładają dokonywanie wyceny nieruchomości zabudowanej na potrzeby ustalenia wartości odszkodowania za wywłaszczenie podejściem porównawczym prowadzącym do ustalenia wartości rynkowej lub podejściem kosztowym określającym wartość odtworzeniową. Oba sposoby wyceny definiuje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Metoda pierwsza odzwierciedla ceny, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego; z kolei druga określa koszty odtworzenia nieruchomości, pomniejszone o stopień jej zużycia.

Już z powyższych definicji wynika, że żadna z metod nie prowadzi do określenia kwoty niezbędnej dla odbudowania nowej nieruchomości o zbliżonej powierzchni oraz standardzie. Bliższe temu podejście kosztowe, nakazuje rzeczoznawcy uwzględnienie stopnia zużycia i cen bez podatku VAT. Czy zatem wywłaszczony powinien wybudować nowe domostwo z używanych materiałów lub nabyć na rynku „używaną” robociznę? Podejście porównawcze zakłada, że wywłaszczony ma prawo kupić podobną nieruchomość używaną na rynku wtórnym. To, że historycznie dokonane zostały podobne transakcje nie gwarantuje jednak stronie dostępności takich nieruchomości w analogicznych cenach w przyszłości. Na lokalnym rynku wtórnym, szczególnie poza obszarami dużych aglomeracji, oferta nieruchomości podobnych jest bardzo ograniczona. Z kolei wywłaszczenia na cele publiczne podnoszą popyt na takie nieruchomości w sposób proporcjonalny do wielkości inwestycji i ilości gruntów i budynków przeznaczonych do zajęcia. Faktem powszechnie znanym, o którym rzadko się jednak wspomina jest to, że ujawniane w aktach notarialnych wartości bywają zaniżone dla uniknięcia należnych podatków, co w konsekwencji skutkuje zaniżeniem wartości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Dalej, wartość nieruchomości nie uwzględnia kosztów transakcyjnych jej nabycia: opłaty dla pośrednika, notariusza oraz należnych podatków i opłat sądowych. Wreszcie, nie do przemilczenia pozostaje również aspekt psychologiczny przymuszenia osoby wywłaszczonej do zamiany własnego (rodzinnego) domu na używany „cudzy”. Przymus taki godzi w poczucie bezpieczeństwa i godność osób pozbawionych prawa własności dotychczasowej nieruchomości.

Jedyną formą godziwego naprawienia szkód spowodowanych koniecznością opuszczeniem własnego domu, wydaje się zatem umożliwienie wywłaszczonemu odbudowania domostwa o zbliżonej wielkości i standardzie.

Ad II. Na gruncie najczęściej stosowanych specustaw, np. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, najpierw następuje wywłaszczenie, a dopiero później ustalana jest wartość odszkodowania. Przy zastosowaniu instytucji rygoru natychmiastowej wykonalności (co uznać należy za regułę w obecnie prowadzonych postępowaniach), inwestor w trybie natychmiastowym zajmuje nieruchomość i dopiero wówczas właściwy organ wszczyna postępowanie w zakresie ustalenia należnego odszkodowania. Biorąc pod uwagę złożoność takiego postępowania, zakres materiału dowodowego jaki należy zebrać, ilość prowadzonych w tym samym czasie spraw jednego rodzaju oraz czynnik ludzki, okres jaki upływa pomiędzy wydaniem decyzji z rygorem natychmiastowej wymagalności, a wypłatą środków (nawet jeśli sprawa zakończy się w pierwszej instancji) to od kilku do kilkunastu miesięcy. W przypadku złożenia środków odwoławczych termin ten zaczyna być liczony w latach. Strona jest pozbawiona w tym okresie realnej możliwości odtworzenie nieruchomości, o ile nie posiada własnych oszczędności, które mogłaby zainwestować na ten cel. Osoby bardziej zamożne są w uprzywilejowanej sytuacji, ale również nie można powiedzieć, że jest ona komfortowa. W warunkach niepewności co do kwoty i terminu wypłaty odszkodowania muszą bowiem własnym kosztem odbudować utracone domostwo. Osoby o mniej zasobnych portfelach są pozbawione jakichkolwiek szans na godną przeprowadzkę. Sytuację taką uznać należy za patologiczną i nawet trudno oszacować poziom stresu dla wywłaszczonych, szczególnie osób starszych, czy zdrowotnie bądź społecznie słabszych. Uzależnienie wypłaty odszkodowania od zakończenia postępowania (przy jednoczesnym braku możliwości wnioskowania o wypłatę jakiejkolwiek zaliczki, co w przypadku niektórych specustaw również ma miejsce) powoduje, że możliwość obrony własnych interesów staje się iluzoryczna. Jak bowiem osoba pozbawiona dotychczasowej nieruchomości, która nie otrzymuje żadnych środków pieniężnych w momencie faktycznego opuszczenia domostwa, ma wnosić środki dowodowe lub odwoławcze, wiedząc, że spowoduje to dalsze odsunięcie wypłaty w czasie? Odpowiedź wydaje się oczywista.
Z uwagi na powyższe, postulujemy o wprowadzenie zapisów ustawowych regulujących zasadę bezwzględnego zakazu zajmowania nieruchomości przed wypłatą środków na poczet odszkodowania. W przypadku nieruchomości zamieszkałej ustawodawca powinien dodatkowo zabezpieczyć okresy przejściowe niezbędne do odkupienia lub odbudowania domostwa.

Ad III. Polski ustawodawca jest autorem całej listy tzw. specustaw, na podstawie których możliwe jest dokonanie wywłaszczenia na różne cele publiczne. Zadziwiający jest fakt, że każda z nich w inny sposób reguluje niektóre prawa i obowiązki osób wywłaszczonych. W kwestiach zasadniczych dla zabezpieczenia ich interesu, takich jak np. prawo do zaliczki na poczet odszkodowania, różnice są zasadnicze. Dla przykładu prezentujemy je w tabeli poniżej:

Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych Na wniosek osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania, wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. (art. 12 ust. 5a ustawy).
Ustawa z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych Stronie odwołującej się od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, wypłaca się, na jej wniosek, kwotę określoną w tej decyzji (art. 21 ust. 11 ustawy).
Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym Na wniosek osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania, w przypadku gdy wywłaszczeniu podlega nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym lub budynkiem, w którym wyodrębniono lokal mieszkalny, wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego w decyzji przez wojewodę (art. 69 ust. 1 ustawy).

Wyżej wymienione różnice są jedynie jednym z wielu przykładów nierówności podmiotów znajdujących się w takiej samej sytuacji faktycznej i prawnej. Rozbieżności te nie są niczym uzasadnione, a dodatkowo prowadzą do nierównego traktowania wywłaszczonych. Ustawodawca powinien rozważyć zatem stworzenie jednego aktu prawnego regulującego zasady przymusowego nabywania nieruchomości na cele publiczne lub też ujednolicenie niektórych zapisów w ramach różnych specustaw.

Ad IV. Kwestia podatku od towarów i usług (VAT) w odniesieniu do odszkodowania za wywłaszczenie budzi sprzeciw osób wywłaszczonych od lat. Dwa aspekty, do dnia dzisiejszego, nie zostały wprost uregulowane, a pewne wskazówki interpretacyjne wynikają jedynie z linii orzeczniczej sądów cywilnych i administracyjnych, która również nie jest jednolita i podlega zmianom.
Aspekt pierwszy wpływa na wysokość ustalonego odszkodowania. Nie budzi już raczej wątpliwości sądów administracyjnych (np. wyrok NSA z dnia 28.11.2017 r. I OSK 458/16) oraz rzeczoznawców majątkowych fakt, że podatek VAT nie jest cenotwórczy. Co za tym idzie, wycena nieruchomości dokonywana jest poprzez porównanie do wartości netto innych nieruchomości ujawnionych w aktach notarialnych. Podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania są zatem ceny netto. Na gruncie niektórych orzeczeń, dochodzimy jednak do wniosku, że ustalone odszkodowanie jest wartością brutto. Celem dokonania wypłaty odszkodowania, inwestor niejednokrotnie żąda od wywłaszczonego (będącego płatnikiem podatku od towarów i usług), wystawienia faktury VAT. Skutek w skrajnym przypadku jest następujący: wycena dokonywana jest w wartości netto, a od tak ustalonej kwoty wywłaszczony zobowiązany jest odprowadzić podatek VAT. W tym miejscu zadać należy sobie pytanie jaką zatem wartością jest kwota efektywnego (realnie wypłaconego odszkodowania)?
Po wtóre, sam fakt podlegania „transakcji zbycia nieruchomości” na gruncie specustaw opodatkowaniu podatkiem VAT oraz właściwej stawki podatku (zgodnie z dotychczasowym, czy przyszłym przeznaczeniem nieruchomości) również budzi wątpliwości wywłaszczonych, organów i podmiotów doradczych (np. wyrok NSA z dnia 05.10.2018 r., I FSK 1639/16; wyrok NSA z dnia 06.09.2018, I FSK 1031/16; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 05.05.2016 r. , I SA/Po 2445/15; wyrok WSA w Kielcach z dnia 10.03.2016 r., ISA/Ke 90/16).
Podsumowując, w naszej ocenie, opisane w niniejszym piśmie kwestie wymagają zdecydowanej interwencji ustawodawcy, celem wyjaśnienia wszystkich wątpliwości, wprowadzenia zasady równości podmiotów wobec prawa oraz umożliwienia osobom wywłaszczonym efektywnego odtworzenia nieruchomości za środki otrzymane w ramach odszkodowania. Jednocześnie podkreślamy, że celem wprowadzenia stosownych uregulowań, widzimy realną możliwość czerpania dobrych wzorców z ustawodawstwa europejskiego, a także norm, które stosowane są w stosunku do niektórych polskich inwestycji, tj. chociażby polityka operacyjna OP 4.12 dotycząca przesiedleń w związku z budową zbiorników przeciwpowodziowych, zgodna z wymaganiami Banku Światowego.

Udziel poparcia
Udzieliło poparcia: 178

O Liście otwartym

Celem poprawy sytuacji osób wywłaszczonych, Fundacja INLEGIS pragnie zwrócić parlamentarzystom uwagę na najbardziej palące problemy występujące przy inwestycjach publicznych. Państwa poparcie i wypowiadanie się jednym głosem wzmocni niniejszy komunikat. Liczymy, że opisane problemy rozumieją nie tylko osoby wywłaszczone i ich najbliżsi, ale również inni uczestnicy i obserwatorzy tego procesu: rzeczoznawcy majątkowi, prawnicy, dziennikarze itd. Po zakończeniu zbierania poparcia list zostanie oficjalnie złożony na ręce posłów. Z góry dziękujemy za wszystkie podpisy!


Mirosław Ochojski
Mirosław Ochojski
Członek Rady Nadzorczej Fundacji INLEGIS

Potrzebują Państwo pomocy?

+48 502 453 899

Udziel poparcia